Времена, когда вложения в московские новостройки окупались за год в два-три раза, позади; столичный рынок недвижимости «встал». Тем не менее, возможность заработать на новостройках сохраняется. Если, конечно, не зацикливаться на Москве, а обратить внимание на регионы.
Однако прежде чем вкладываться в региональный рынок, нужно получить о нем хотя бы общее представление. Тенденция такова. Рынки недвижимости регионов, отстающие от Москвы на 5 – 7 лет, активно развиваются. В провинцию приходят крупные московские девелоперские компании, которые приносят новые технологии и стандарты современного жилья. Их появление подхлестывает местных строителей. Они, в свою очередь, стараются не отставать от столичных «гастролеров».
Как сообщил Metrinfo.Ru вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, за полугодие в целом по России цены увеличились на 13%, и ни о какой стагнации как в столице, связанной с усталостью потребителей после скачка цен, не может быть и речи. И строительные компании в регионах, по его мнению, нуждаются в деньгах частных инвесторов. Впрочем, строительство идет в городах по-разному. В Перми и Омске, Белгороде, Ставрополье и Красноярске, в Волгограде и Нижнем Новгороде – строительный бум; а, например, в Вологодской области и Пензе – затишье на первичном рынке. Прежде всего, это связано с проблемой подключения новых зданий к изношенным коммуникациям и необходимостью восстановить инфраструктуру строительной индустрии.
Но в благополучных регионах постепенно складывается класс потенциальных потребителей квадратных метров. Если раньше работу найти было непросто даже в относительно крупных городах, а средние зарплаты всегда были ниже московских, то теперь тенденция обратная – рынок труда в регионах испытывает дефицит специалистов, разрыв в уровне доходов москвичей и провинциалов постепенно сокращается. Кое-где уже успел сформироваться «отложенный спрос», который, естественно, требует своего предложения.
Метр будет дорожать «В городах России сейчас нужно решать проблему нехватки жилой площади. Проблема, как говорят, росла – росла и выросла. Например, в Нижнем Новгороде в год строят 0,22 квадратных метра на человека. Тут нужно строить не просто кварталами, а городами. Поэтому я убежден в том, что строить надо то, что пользуется спросом. Сейчас это – жилье эконом-класса в большинстве городов, где мы работаем», — говорит генеральный директор Компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. Напомним, что «ПИК-Регион» ведет девелоперскую деятельность в Московской и Ростовской областях, Краснодарском крае, Перми и Омске, Калуге, Ярославле, Нижнем Новгороде, так что руководитель фирмы имеет все основания для сравнений и обобщений.
Строители уверены, народ в России изголодался по их продукции. Но появление платежеспособного покупателя на рынке, где предложений недостаточно, провоцирует рост стоимости товара. И девелоперы уверяют в один голос – квадратный метр в цене будет только возрастать.
Угля в топку подбрасывают и административные барьеры с которыми, как ни стараются, не могут справиться идеологи проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Вероятно, еще долго будет проблемой получение землеотвода и разрешительной документации на строительство; высокие цены на энергоносители; дефицит стройматериалов, многие из которых приходится покупать заграницей.
«Удешевление себестоимости квадратного метра – задача в нынешних условиях безнадежная, считает заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов, Это возможно только в том случае, если правительство, как когда-то в послевоенной Германии, примет специальную программу и предоставит существенные льготы и преференции компаниям, которые строят дешевое жилье. Пока этого нет и в проекте. Так что все будет развиваться по московскому сценарию – жилье будет дорожать, пока не ударится в порог покупательской способности населения, и даже представители среднего класса с трудом позволят себе купить даже двухкомнатную квартиру. После этого неизбежна стагнация». Напомним, что «Пересвет-Регион» строит в Волгограде, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Сочи, Геленджике.
Стоимость строительства жилья и рыночные цены на недвижимость по регионам России
Данные 2006 года и первого полугодия 2007 г.
Город, округ, регион
Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса/$
Средняя цена 1 кв. метра квартиры массового спроса в новостройке /$
Средняя цена кв.метра квартиры массового спроса на вторичном рынке/$
Москва
1743
4194
4270
Ханты-Мансийский автономный округ, Сургут
1182
2233
2323
Уфа
1013
2068
2151
Новосибирск
1134
1777
1830
Нижний Новгород
918,
1502
1697
Казань
809
1380
1573
Архангельск
907
1334
1468
Ямало-Ненецкий автономный округ
952
1379
1463
Кемерово
947
366
1450
Тула
907
1312
1443
Тверь
904
1360
1415
Кировск
871
1261
1400
Мурманск
877
1269
1370
Ярославль
999
1276
1353
Удмуртская республика
865
1249
1326
Республика Мордовия
852
1170
1276
Источник: Ассоциация строителей России
Пожалуйста, покупайте Неудивительно, что в отсутствие преференций для компаний, строящих жилье «для народа», крупные девелоперские компании, прежде всего московские, предпочитают вкладывать средства в жилье бизнес-класса. Обязательные требования к проектам: кирпичный или монолитный дом различной этажности, квартиры улучшенной планировки, наличие подземного гаража и (или) парковки, благоустроенный двор, охраняемая территория.
Таковы жилые комплексы, возводимые в Ярославле (мкр. «Сокол», 1-я очередь, д. 1 – 7), жилые корпуса «Каскад», «Парус», «Изумрудная долина», «Эдельвейс» в Кемерове, новостройки в Заволжском и Центральном районе Твери, жилой дом в районе Кубяка в Калуге.
Мы обзвонили несколько городов, чтобы понять, насколько реально вложиться в строительный процесс и на какую сумму приблизительно рассчитывать. Никаких проблем на этапе телефонных переговоров мы не встретили. Напротив, нам с удовольствием называли цену «квадрата» и заверяли, что можно совершить покупку хоть сейчас.
Город
Цена кв.м для покупателя на стадии строительства в нижнем ценовом сегменте/$
Сургут
1600 – 2000
Тула
1600 – 1800
Тверь
1280 – 1600
Ярославль
1288 – 1540
Саранск
776 – 960
Таганрог
677 – 716
Кемерово
1280
Белгород
2400
Калуга
1100
По данным Metrinfo.Ru
Советы частному инвестору Разумеется, ни один самый квалифицированный специалист не может точно сказать, насколько окупятся вложения в конкретный проект. Однако общую линию поведения выбрать можно. Мы попытались собрать эти обобщения воедино: — В регионах строится жилье бизнес-класса и эконом-класса. Последнее часто возводят местные подрядчики, иной раз по устаревшим технологиям, но тут можно выиграть на количестве квартир.
— Можно разделить «инвестиционный портфель» на несколько составляющих, — советует заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов. То есть, приобрести жилье и бизнес-класса, и эконом-класса. Панельное жилье дорожает меньше, но продать его куда проще: покупатель дешевых квартир менее привередлив, чем его «коллега», специализирующийся на бизнес-классе.
— Просчитывая будущую прибыль, учтите, что «инвестиционная» квартира в регионах, в процессе строительства дорожает на 30 – 40%. По Москве эксперты приводят куда более скромную цифру – частным инвесторам не стоит ждать прибыли более 20 %. Что приятно, «входной билет» на региональный рынок значительно дешевле по сравнению со столицей, – можно начинать играть, имея в кармане около $ 40-50 тыс.
— Не забывайте о том, что в течение трех-пяти лет после заселения микрорайона жилье также продолжает расти в цене просто за счет создания инфраструктуры школ, садиков, магазинов, гаражей и дорог.
— Рискованно замораживать большие средства в городах с одним или двумя-тремя градообразующими предприятиями. Вдруг предприятия потеряют заказы или госфинансирование. Тогда местные жители ринутся на заработки в другие города, и квартиру вы продать не сумеете или продадите за копейки.
— Василий Фетисов также напоминает, что нужно обратить внимание и на репутацию застройщика, — от него напрямую зависит качество строительства, а значит, — и цена жилья. Не надо забывать в каждом случае проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, разрешение на строительство – бывает, что в некоторых областях нашей бескрайней страны легко относятся к юридическим тонкостям.
Так что частному инвестору нужно изучить закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, проштудировать информацию о городе, где он хочет купить жилье. Прекрасно, если он обладать некоторой долей деловой интуиции – начинающим бизнесменам надо развивать в себе «шестое чувство».
Актуальные проекты компании ПИК (февраль 2021)ТаблицаКарта
Проект
Расположение
ГК
Цена за квартиру
Люберецкий
Люберецкий район, г. Люберцы
4 кв. 2022 г.
от 3 997 620 руб.
Волжский парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики
4 кв. 2022 г.
от 5 606 600 руб.
Римского-Корсакова 11
Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное
4 кв. 2020 г.
от 15 051 600 руб.
Люблинский парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская
1 кв. 2023 г.
от 5 166 450 руб.
Солнцево парк
Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское
2 кв. 2022 г.
от 4 437 700 руб.
Шереметьевский
Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская
4 кв. 2021 г.
от 8 202 897 руб.
Академика Павлова
Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная
1 кв. 2023 г.
от 6 548 100 руб.
Ильинские луга
Красногорский район, п. Ильинское-Усово
2 кв. 2023 г.
от 3 377 440 руб.
Руставели 14
Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская
4 кв. 2023 г.
от 6 946 560 руб.
Второй Нагатинский
Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская
1 кв. 2023 г.
от 5 878 620 руб.
Кронштадтский 14
Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион
3 кв. 2023 г.
от 6 154 620 руб.
Оранж парк
г. Котельники
1 кв. 2019 г.
от 4 985 850 руб.
Green park
Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад
3 кв. 2022 г.
от 6 710 561 руб.
Амурский парк
Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская
4 кв. 2022 г.
от 5 470 800 руб.
Одинцово-1
Одинцовский район, г. Одинцово
1 кв. 2023 г.
от 3 999 100 руб.
Просторная 7
Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь
2 кв. 2022 г.
от 6 316 200 руб.
Новохохловская 15
Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский
2 кв. 2023 г.
от 5 813 275 руб.
Саларьево парк
Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский
4 кв. 2022 г.
от 5 009 400 руб.
Большая Академическая 85
Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК
4 кв. 2022 г.
от 5 669 660 руб.
Белая Дача парк
г. Котельники
1 кв. 2023 г.
от 3 520 440 руб.
Мякинино парк
Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино
3 кв. 2022 г.
от 4 787 100 руб.
Середневский лес
Новая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг
3 кв. 2022 г.
от 4 050 100 руб.
Измайловский лес
Балашихинский район, г. Балашиха
2 кв. 2022 г.
от 3 680 820 руб.
Бусиновский парк
Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино
4 кв. 2022 г.
от 5 344 000 руб.
Митино парк
Красногорский район, г. Красногорск
2 кв. 2021 г.
от 5 996 250 руб.
Жулебино парк
Люберецкий район, г. Люберцы
1 кв. 2022 г.
от 4 678 740 руб.
Holland park
Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак
3 кв. 2022 г.
от 7 337 520 руб.
Сигнальный 16
Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино
4 кв. 2022 г.
от 5 460 000 руб.
Столичные поляны
Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская
3 кв. 2021 г.
от 5 746 590 руб.
Путилково
Красногорский район, д. Путилково
4 кв. 2020 г.
от 5 944 350 руб.
Красноказарменная 15
Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная
4 кв. 2022 г.
от 7 402 780 руб.
Восточное Бутово
Ленинский район
2 кв. 2022 г.
от 3 514 500 руб.
Лефортово парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная
1 кв. 2021 г.
от 7 863 020 руб.
Ильменский 17
Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская
3 кв. 2022 г.
от 6 207 300 руб.
Ярославский
Мытищинский район, г. Мытищи
4 кв. 2021 г.
от 4 393 920 руб.
Ясеневая 14
Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская
4 кв. 2020 г.
от 7 414 680 руб.
Полярная 25
Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково
2 кв. 2023 г.
от 5 132 210 руб.
Молодогвардейская 36
Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная
2 кв. 2021 г.
от 12 234 090 руб.
Бунинские луга
Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея
3 кв. 2022 г.
от 4 751 640 руб.
Дмитровский парк
Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская
4 кв. 2022 г.
от 5 520 216 руб.
Кузьминский лес
г. Котельники
1 кв. 2022 г.
от 4 395 070 руб.
Волоколамское 24
Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК
1 кв. 2023 г.
от 5 874 000 руб.
Михайловский парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект
4 кв. 2022 г.
от 6 217 360 руб.
Кронштадтский 9
Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион
1 кв. 2023 г.
от 7 386 720 руб.
Измайловский 11
Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловская
4 кв. 2020 г.
от 11 646 660 руб.
Митинский лес
Москва, район Митино, м. Пятницкое шоссе
2 кв. 2022 г.
от 6 113 880 руб.
Люберцы парк
Люберецкий район, г. Люберцы
1 кв. 2023 г.
от 3 800 000 руб.
Большая Очаковская 2
Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект
4 кв. 2022 г.
от 6 205 500 руб.
Мещерский лес
Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово
4 кв. 2020 г.
от 10 142 100 руб.
Западный порт
Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили
admin
